Koreksi BPHTB Puluhan Miliar Ditolak: Batas Minimal NPOP Tanah Perkebunan Ternyata NJOP PBB?

Putusan Pengadilan Pajak Nomor PUT-005048.32/2023/PP/M.XVA Tahun 2025 menjadi penegasan krusial mengenai penerapan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam konteks perolehan Hak Guna Usaha (HGU) baru. Kasus ini menyoroti bagaimana ketentuan Pasal 87 ayat (3) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) diaplikasikan secara kaku oleh otoritas pajak daerah. Inti dari kasus ini adalah keberatan PT JAR, selaku Pemohon Banding, atas koreksi NPOP BPHTB yang diajukan oleh Terbanding (Bupati Kotabaru), yang menyebabkan pajak terutang melonjak signifikan.

Konflik Utama: NPOP vs. NJOP PBB

Konflik utama bermula dari penetapan nilai NPOP atas perolehan HGU baru. Pemohon Banding menetapkan NPOP secara mandiri dengan nilai Rp1.000,00 per meter persegi, mendasarkan pada argumen bahwa objek adalah tanah hasil pelepasan kawasan hutan yang belum sepenuhnya produktif, sehingga nilai wajarnya masih rendah. Namun, Terbanding berpegangan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perkebunan (PBB-P3) Tahun 2020 yang ditetapkan oleh Direktorat Jenderal Pajak sebesar Rp9.830,00 per meter persegi. Terbanding secara tegas menggunakan ketentuan UU PDRD bahwa jika NPOP yang dicantumkan Wajib Pajak lebih rendah dari NJOP PBB, maka Dasar Pengenaan Pajak wajib menggunakan NJOP PBB. Perbedaan nilai ini memicu koreksi BPHTB Terutang sebesar puluhan miliar Rupiah.

Pertimbangan Hukum Majelis Hakim

Dalam pertimbangan hukumnya, Majelis Hakim Pengadilan Pajak memberikan dua poin penekanan kunci. Pertama, Majelis membenarkan langkah Terbanding menggunakan NJOP PBB-P3 sebagai NPOP karena hal tersebut adalah kewajiban normatif yang diatur dalam Pasal 87 ayat (3) UU PDRD. Dengan NPOP yang dilaporkan Pemohon Banding lebih rendah dari NJOP PBB tahun perolehan, maka NJOP PBB adalah nilai minimum yang sah secara hukum. Kedua, Majelis secara tegas menolak argumen Pemohon Banding mengenai ketidakwajaran NJOP PBB-P3. Majelis berpendapat bahwa sengketa atas nilai atau keabsahan NJOP PBB adalah sengketa Pajak Pusat (PBB) yang berada di bawah kewenangan Direktorat Jenderal Pajak (DJP), bukan sengketa BPHTB (Pajak Daerah) di hadapan Bupati Kotabaru. Oleh karena itu, sengketa ini diajukan ke forum yang keliru. Majelis juga mengklarifikasi bahwa saat terutang BPHTB adalah pada tanggal keputusan pemberian hak, bukan batas waktu administrasi pendaftaran sertifikat.

Analisis dan Implikasi Putusan

Implikasi putusan ini sangat penting bagi praktik perpajakan, khususnya bagi Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan dengan nilai yang rendah (misalnya dari konversi hak atau pelepasan kawasan). Putusan ini menegaskan pemisahan kewenangan sengketa antara Pajak Pusat (PBB/NJOP) and Pajak Daerah (BPHTB/NPOP). Wajib Pajak yang merasa keberatan terhadap nilai NJOP PBB harus menempuh jalur keberatan PBB terlebih dahulu kepada DJP. Jika sengketa hanya diajukan kepada otoritas BPHTB, dasar hukum Terbanding untuk menggunakan NJOP PBB sebagai nilai NPOP minimum akan sulit digoyahkan, sehingga koreksi pajak daerah hampir pasti dipertahankan. Putusan ini menjadi pengingat bagi seluruh Wajib Pajak untuk melakukan due diligence terhadap NJOP PBB yang berlaku sebelum melakukan penyetoran BPHTB guna memitigasi risiko kurang bayar dan sanksi administrasi.

Analisa Komprehensif dan Putusan Pengadilan Pajak atas Sengketa Ini Tersedia di sini