Jerat Pajak Ganda PPh Final Sewa Bangunan: Mengapa Service Charge Bukan Objek PPh Final?

Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 secara eksplisit mengatur bahwa Pajak Penghasilan (PPh) Final Pasal 4 ayat (2) dikenakan atas penghasilan yang diperoleh dari persewaan tanah dan/atau bangunan, memicu diskursus sengketa kunci mengenai ruang lingkup Dasar Pengenaan Pajak (DPP) PPh Final. Dalam studi kasus banding PT SMS (Pemohon Banding) melawan Direktorat Jenderal Pajak (Terbanding) yang berujung pada Putusan Pengadilan Pajak Nomor PUT-005321.25/2024/PPM.XIA Tahun 2025, isu utama yang dipertentangkan adalah apakah komponen service charge (biaya jasa) dan utilitas lainnya harus dimasukkan sebagai bagian dari DPP PPh Final sewa bangunan, ataukah ia merupakan penghasilan jasa yang tunduk pada ketentuan PPh Badan (tidak final). Sengketa ini sangat relevan bagi Wajib Pajak yang bergerak dalam bisnis properti dan penyewaan gedung.

Inti Konflik: Perbedaan Substansi Sewa dan Jasa

Inti perselisihan antara Pemohon Banding dan Terbanding terletak pada definisi penghasilan yang dikenakan PPh Final. Terbanding melakukan koreksi PPh Final karena menganggap seluruh pembayaran yang diterima dari penyewa, termasuk base rent dan service charge, adalah satu kesatuan imbalan yang berasal dari kegiatan persewaan. Argumen Terbanding mengklaim bahwa secara ekonomis, service charge adalah biaya yang tidak terpisahkan dan wajib agar penyewa dapat menikmati manfaat dari ruangan yang disewa, sehingga harus dikenakan PPh Final dengan tarif 10% untuk mencegah penggeseran dasar pengenaan pajak.

Di sisi lain, Pemohon Banding dengan tegas membantah koreksi tersebut. Pemohon Banding mendalilkan bahwa service charge (meliputi biaya pemeliharaan, keamanan, dan kebersihan) adalah penghasilan atas jasa pelayanan, bukan sewa. Menurut Pemohon Banding, PPh Final hanya berlaku untuk base rent (sewa murni atas aset fisik), sementara service charge merupakan objek PPh Badan yang sudah dihitung dan dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan. Apabila service charge dipaksakan dikenai PPh Final, Pemohon Banding berargumen bahwa akan terjadi pemajakan ganda (double taxation), di mana penghasilan yang sama dikenai pajak dua kali dengan mekanisme yang berbeda, serta menghilangkan hak Wajib Pajak untuk mengurangkan biaya terkait jasa tersebut.

Resolusi: Pendapat Hukum Majelis Hakim

Dalam memeriksa sengketa ini, Majelis Hakim Pengadilan Pajak berfokus pada prinsip dasar klasifikasi penghasilan dalam Undang-Undang PPh. Majelis mengamini argumen Pemohon Banding terkait perlunya pemisahan substansi. Majelis berpendapat bahwa secara yuridis, PPh Final hanya dapat dikenakan atas imbalan yang benar-benar berasal dari penyerahan hak penggunaan tanah dan/atau bangunan. Penghasilan yang berasal dari service charge dan utilitas, seperti listrik dan air, diklasifikasikan sebagai imbalan atas jasa layanan dan bukan bagian dari harga sewa inti.

Oleh karena itu, Majelis menyimpulkan bahwa koreksi Terbanding yang memasukkan service charge dan utilitas ke dalam DPP PPh Final adalah keliru dan harus dibatalkan. Keputusan ini juga didorong oleh temuan bahwa Pemohon Banding telah secara konsisten melaporkan service charge sebagai pendapatan yang tunduk pada PPh Badan. Dengan pertimbangan tersebut, Majelis Hakim memutuskan untuk Mengabulkan Sebagian permohonan banding, yang secara efektif membatalkan koreksi PPh Final atas service charge dan utilitas.

Analisis dan Dampak Putusan

Implikasi dari putusan ini sangat signifikan bagi industri properti. Putusan ini menjadi yurisprudensi penting yang menguatkan strategi unbundling (pemisahan) komponen base rent dari service charge dalam perjanjian sewa. Secara administratif, Putusan ini memberikan kejelasan bahwa Wajib Pajak harus: (1) mengenakan PPh Final atas Base Rent, dan (2) mengenakan PPh Badan (tarif umum) atas Service Charge dan utilitas, di mana biaya-biaya operasional terkait dapat dikurangkan. Putusan ini menggarisbawahi pentingnya dokumentasi kontrak yang jelas dan pembukuan yang memisahkan kedua jenis penghasilan tersebut untuk menghindari sengketa serupa di masa mendatang dan menjaga kepatuhan pajak yang benar.

Putusan Pengadilan Pajak ini memberikan kepastian hukum bahwa PPh Final Pasal 4 ayat (2) hanya berlaku untuk nilai sewa properti inti (base rent). Komponen service charge dan biaya utilitas lainnya harus diperlakukan sebagai penghasilan jasa yang tunduk pada PPh Badan. Keputusan Kabul Sebagian ini tidak hanya mengoreksi ketetapan pajak Terbanding, tetapi juga memberikan preseden kuat yang mendukung Wajib Pajak untuk menolak koreksi yang berpotensi menyebabkan pemajakan ganda atas penghasilan jasa dalam konteks sewa menyewa tanah dan/atau bangunan.